В новостройках Сочи квартиры продают в трёх вариантах: без отделки, с предчистовой отделкой, которую называют white box, и с чистовой. Разница в цене видна сразу, а разница в том, что вы получите, — нет. Названия не закреплены стандартом, и «предчистовая» у двух застройщиков может означать разный набор работ. Покупателю важно понять три вещи: что написано в договоре, как это принять и что из сданного пригодится для его ремонта.
Что написано в договоре, то и отделка
Состав отделки описывается в приложении к договору: перечень работ, материалы, иногда марки оборудования. Читать нужно именно его, а не рекламный буклет. Квартира без отделки обычно означает монолитные стены и перекрытия, перегородки из блоков или свободную планировку, ввод инженерии без разводки по квартире, окна и входную дверь. Предчистовая добавляет стяжку пола, штукатурку стен, разводку электрики и иногда сантехники до точек. Чистовая — финишные покрытия, двери, сантехнику и розетки. Но в каждом варианте есть вопросы, ответ на которые есть только в приложении: какая стяжка и на каком основании, есть ли гидроизоляция в санузле, куда выведены точки электрики, что с откосами и подоконниками.
Что проверить при приёмке
- Без отделки: геометрию стен и перекрытий, узлы примыкания окон, тягу в вентиляционных каналах и ввод электрики в квартирный щит.
- White box: ровность стяжки и стен правилом, пустоты под стяжкой простукиванием, трещины и отслоения штукатурки.
- White box: расположение точек электрики и сантехники — совпадает ли оно с вашей планировкой.
- White box: гидроизоляцию в санузле — её не видно, поэтому сверяются с приложением к договору.
- Чистовая: швы и подрезку плитки, стыки покрытий, работу дверей, смесителей и розеток, следы протечек.
- Во всех вариантах: свежие стяжка и штукатурка у моря сохнут медленно, и спешить с покрытиями нельзя.
Что пригодится, а что придётся переделать
Предчистовая отделка экономит время, только если её можно принять как основание. Если стяжка ровная и прочная, штукатурка держится, а геометрия в допуске, ремонт начинается с финишных работ. Если нет, сначала идёт демонтаж или выравнивание, и сэкономленное время уходит в переделку. Отдельный вопрос — разводка. Точки электрики в white box ставят под типовую расстановку мебели, и если ваш проект её меняет, перенос розеток в оштукатуренных стенах означает штробы и повторную штукатурку. Чистовую отделку от застройщика выбирают под массового покупателя, и её можно оставить частично: например, плитку в санузле и стяжку, а заменить покрытия пола и двери. Решение, что оставить, принимают после замера, а не по фото из буклета.
Смета, договор и как работает OCC
Главное правило сметы для новостройки с отделкой — явно указать, какие слои принимаются как основание, а какие переделываются. Без этого в смету попадает либо лишнее выравнивание, либо укладка на основание, которое не держит. В OCC в Сочи замер новостройки включает проверку того, что сдал застройщик: ровность и прочность стяжки, геометрию стен, расположение точек, состояние санузла. По замеру смета делит работы на «оставляем» и «переделываем», договор фиксирует состав, работы идут по этапам с фотоотчётом, а приёмка — по акту с той же проверкой, что и на замере. Гарантия OCC оформляется на выполненные работы, а то, что осталось от застройщика, остаётся на его гарантии, и в документах это видно.
Контрольные точки
- Состав отделки прочитан в приложении к договору, а не в буклете.
- При приёмке у застройщика проверены геометрия, стяжка, окна и вентиляция.
- Точки электрики и сантехники сверены с вашей планировкой.
- Решение, какие слои остаются основанием, принято по замеру.
- Влажность свежих слоёв проверена до финишных покрытий.
- В смете разделены работы «оставляем» и «переделываем».
Частые вопросы
- Что выгоднее: квартира без отделки или с white box?
- Зависит от того, подойдут ли стяжка, штукатурка и разводка под ваш проект. Если подойдут, white box экономит время. Если нет, вы платите дважды: застройщику и за переделку.
- Нужно ли так же тщательно принимать квартиру с чистовой отделкой?
- Да. Дефекты, которые не записаны в акт осмотра, потом сложно предъявить застройщику, а если ремонт пойдёт поверх них, они станут вашими.
- Можно ли сразу класть паркет на стяжку застройщика?
- Только после проверки ровности, прочности и влажности стяжки. Допустимую влажность основания указывает производитель покрытия.
